Ein Haus mit Meerblick, ein älteres Dorfhaus zum Renovieren oder ein Grundstück für den Neubau: Beim Immobilienkauf in der Comunidad Valenciana geht es oft zuerst um Lage, Preis und persönliche Vorstellungen. Ob die Immobilie baulich und planerisch tatsächlich zum Vorhaben passt, klärt sich häufig erst später.

Genau dort setzt Hector Alamar an. Der Architekt arbeitet in Spanien und der Schweiz und begleitet mit seinem Büro unter anderem Neubau- und Sanierungsprojekte in der Region Valencia. Im Klartext-Gespräch berichtet er, welche Annahmen Käufer aus Deutschland und der Schweiz besonders häufig überraschen und warum der Blick auf das Gesamtbudget wichtiger sein kann als der Kaufpreis allein.

Der Kern des Gesprächs

Eine bauliche und planerische Prüfung gehört möglichst vor die Reservierung einer Immobilie. Sie soll klären, ob Bestand, Genehmigungen und geplante Nutzung zusammenpassen – und welche Kosten aus Umbauten, Sanierungen oder Standortbedingungen entstehen können.

Das Klartext-Gespräch

Daniela Schlicht spricht mit Hector Alamar über Grundstücksgrenzen, Baugenehmigungen, versteckte Sanierungskosten und regionale Standort- und Klimarisiken.

Vollständiges Klartext-Gespräch ansehen

Im Gespräch: Hector Alamar · Gesprächsführung: Daniela Schlicht · Valencia Klartext

Warum der Architekt schon vor der Reservierung wichtig sein kann

„Am besten vor der Reservierung, nicht erst vor dem Notartermin“, sagt Hector Alamar. In dieser Phase lassen sich Erwartungen und tatsächliche Möglichkeiten noch vergleichsweise unvoreingenommen abgleichen. Der Architekt schaut nicht nur auf den Zustand des Gebäudes, sondern auch darauf, ob die vorhandene Bebauung und die geplanten Veränderungen rechtlich und technisch möglich erscheinen.

Ein Beispiel aus seiner Praxis zeigt, warum das wirtschaftlich entscheidend sein kann: Ein Kaufinteressent wollte ein bestehendes Haus umfassend nach seinen Vorstellungen umbauen. Nach Besichtigung und Kostenschätzung zeigte sich, dass eine Neubauvariante nahezu günstiger gewesen wäre als die aufwendige Sanierung. Diese Erkenntnis lag noch vor der Kaufunterschrift vor.

Aus der Praxis von Hector Alamar

Wenn das Sanierungsprojekt wirtschaftlich nicht mehr überzeugt

Der Kunde betrachtete zunächst den Kauf und die gewünschte Modernisierung als ein zusammengehöriges Vorhaben. Erst die bauliche Prüfung und Kostengegenüberstellung machten sichtbar, wie umfangreich die Arbeiten tatsächlich ausfallen würden.

Die Lehre daraus: Nicht allein den Kaufpreis bewerten, sondern Kaufpreis und voraussichtliche Umbau- beziehungsweise Sanierungskosten zusammen betrachten. Ob ein Neubau wirklich eine Alternative ist, hängt immer vom konkreten Grundstück, den Vorschriften und dem Gesamtprojekt ab.

01 Kataster und Grundbuch: Warum beides wichtig ist

Ein besonders überraschender Punkt für Käufer aus dem deutschsprachigen Raum: Der spanische Katasterplan muss nicht in allen Fällen mit den rechtlich maßgeblichen Grundstücksgrenzen oder den tatsächlichen Verhältnissen übereinstimmen. Das Kataster (Catastro) dient unter anderem der Immobilien- und Steuerverwaltung. Das Registro de la Propiedad dokumentiert dagegen eingetragene Eigentumsrechte und andere dingliche Rechte.

Hector Alamar empfiehlt deshalb, Katasterdaten mit dem Grundbuch und bei Bedarf mit der Situation vor Ort abzugleichen. Bei Unstimmigkeiten kann eine fachkundige Vermessung erforderlich werden. Auch die spanische Katasterverwaltung erläutert in ihren offiziellen Hinweisen, dass sich Katasterbeschreibungen und tatsächliche Grundstücksverhältnisse unterscheiden können.

„Der Katasterplan in Spanien zeigt nicht unbedingt die rechtlich gültigen Grundstücksgrenzen.“

Die nota simple ist dabei ein wichtiger erster Grundbuchauszug. Sie enthält unter anderem Angaben zu eingetragenen Eigentümern, Rechten und Belastungen. Sie ist jedoch eine informative Auskunft, keine vollständige baurechtliche Prüfung und auch kein Ersatz für eine rechtliche Beurteilung des konkreten Erwerbs.

02 Was darf auf dem Grundstück tatsächlich gebaut werden?

Ob sich ein Grundstück bebauen, ein Haus erweitern oder ein Anbau genehmigen lässt, hängt von den örtlichen Planungs- und Bauvorschriften ab. Als einen wichtigen Ausgangspunkt nennt Hector Alamar die información urbanística beziehungsweise eine entsprechende städtebauliche Auskunft der Gemeinde. Je nach Kommune und Fragestellung können Bezeichnung, Umfang und Verfahren variieren.

Zu prüfen sind etwa die Einstufung des Grundstücks, die zulässige Bebauung, Gebäudehöhen, Abstände sowie vorhandene Genehmigungen. Wenn ein konkretes Bauvorhaben geplant ist, kann eine architektonische Vorstudie zusätzliche Klarheit schaffen.

Zwei Fälle aus Hectors Praxis

Ein geplantes Haus war zu groß – bei einem anderen Projekt reichten weniger Grundstücke

Ein Kunde wollte in einer restriktiv bebauten Zone ein Haus mit rund 700 Quadratmetern errichten. Die Prüfung ergab nach Hectors Schilderung, dass dort nur etwa 500 Quadratmeter möglich waren.

Ein anderer Kunde hatte drei nebeneinanderliegende Grundstücke erworben, weil er annahm, sie alle für sein Haus zu benötigen. Nach der Planung stellte sich heraus, dass zwei genügten. Für das weitere Grundstück entstand ein eigenständiges Projekt. Beide Beispiele zeigen, dass eine Bauprüfung nicht nur Einschränkungen offenlegt, sondern auch neue wirtschaftliche Optionen sichtbar machen kann.

03 Welche Warnzeichen bei der Besichtigung ernst zu nehmen sind

Eine ansprechende Oberfläche sagt wenig über die tatsächliche Bausubstanz. Hector Alamar nennt mehrere Punkte, bei denen er vor einem Kauf genauer hinschaut:

  • Schräge Risse an Tür- und Fensterecken: Sie können Hinweise auf Setzungen sein; aus dem bloßen Anblick lässt sich die Ursache aber nicht sicher bestimmen.
  • Feuchtigkeit und undichte Dächer oder Terrassen: Langjähriger Wassereintritt kann versteckte Schäden verursachen.
  • Stehendes Wasser oder schlechte Entwässerung: besonders an Terrassen, Hängen oder tiefer liegenden Bereichen.
  • Alte Elektro- und Wasserinstallationen: Sie können zusätzlichen Sanierungsbedarf auslösen.
  • Nachträgliche Anbauten: Hier sind sowohl bauliche Anschlüsse als auch Genehmigungen zu prüfen.
  • Stützmauern und starke Hanglage: Ein günstiger Grundstückspreis kann durch notwendige Erd- und Sicherungsarbeiten relativiert werden.

Als Beispiel für eine besonders kostspielige Folge nennt Hector undichte Terrassen oder Pools. Wenn Wasser über Jahre in Bauteile eindringt, können Abdichtungs- und Reparaturarbeiten nach seiner Erfahrung in den fünfstelligen Bereich gehen. Das ist eine Schilderung möglicher Einzelfälle, kein pauschaler Kostensatz für jeden Schaden.

04 Wenn eine kleine Modernisierung die ganze Elektroanlage betrifft

Ein Fall aus dem Gespräch zeigt, dass nicht jeder Kostenanstieg auf einen sichtbaren Bauschaden zurückgeht. Ein Kunde wollte in einem älteren Haus den Gasherd gegen ein elektrisches Kochfeld austauschen und Klimaanlagen installieren. Dafür wurde zusätzliche elektrische Anschlussleistung benötigt.

Nach Hectors Schilderung stimmte der Versorger einer Erhöhung nur unter der Bedingung zu, dass die alte Elektroinstallation vollständig erneuert wird. Aus einem vergleichsweise kleinen Umbauwunsch wurde damit ein umfangreicheres Projekt.

Die praktische Frage vor dem Kauf lautet daher nicht nur, was renoviert werden soll, sondern welche Folgearbeiten dafür erforderlich sein könnten. Das lässt sich ohne Prüfung des konkreten Gebäudes nicht zuverlässig beziffern.

05 Warum Hanglage und Ausrichtung auch laufende Kosten beeinflussen

Bei einem Grundstück interessieren Käufer häufig zuerst Aussicht und Größe. Hector Alamar lenkt den Blick zusätzlich auf die Ausrichtung der Wohnräume und auf das lokale Klima.

Eine stark nach Westen orientierte Fassade ohne ausreichende Verschattung kann sich im Sommer nachmittags stark aufheizen. Nordseitige Räume können im Winter weniger direkte Sonne erhalten. Beides kann den Bedarf an Kühlung oder Heizung beeinflussen. Zu berücksichtigen sind nach seiner Einschätzung außerdem Vordächer, Pergolen, Dämmung, Lüftung und die teilweise hohe Luftfeuchtigkeit in Küstennähe.

Bei Neubaugrundstücken kann eine steile Hanglage zusätzlich kostenintensive Stützmauern und Erdarbeiten notwendig machen. Ein auf den ersten Blick teureres, ebenes Grundstück könnte dadurch im Gesamtprojekt günstiger sein. Die Grundstückswahl beeinflusst also nicht nur den Baupreis, sondern auch den späteren Wohnkomfort.

06 Überschwemmungs- und Waldbrandrisiken vor dem Kauf prüfen

Mit Blick auf die Comunidad Valenciana spricht Hector Alamar außerdem Risiken an, die bei der Wahl einer Immobilie früh berücksichtigt werden sollten: Überschwemmungsgefahr nach Starkregen, Waldbrandrisiken in bewaldeten Lagen und bei ländlichen Grundstücken die Wasserversorgung.

Er verweist dazu auf den Visor Cartográfico der Generalitat Valenciana. Dort lassen sich verschiedene geografische und planerische Informationen einblenden, darunter Karten zum Hochwasserrisiko aus dem regionalen Plan PATRICOVA. Nach Hectors Angaben wird das Portal in seinem Büro bei Neubauprojekten schon vor dem Planungsbeginn genutzt.

Solche Karten sind ein sinnvoller erster Orientierungsschritt. Sie ersetzen jedoch weder eine Prüfung der örtlichen Verhältnisse noch die fachliche Auskunft zu einem konkreten Grundstück. Gerade bei einer wichtigen Kaufentscheidung sollte geklärt werden, welche Datengrundlage aktuell ist und welche Risiken das einzelne Objekt tatsächlich betreffen.

07 Bei älteren Wohngebäuden den Gebäudebericht beachten

Hector nennt im Gespräch außerdem die technische Überprüfung älterer Wohngebäude. Für die Comunidad Valenciana ist hier insbesondere das Informe de Evaluación del Edificio de Viviendas (IEEV.CV) relevant. Die Generalitat beschreibt dieses Verfahren für Wohngebäude mit mehr als 50 Jahren und stellt dazu ein amtliches Register bereit.

Der Bericht berücksichtigt unter anderem den Erhaltungszustand, die Barrierefreiheit und energetische Aspekte. Bei einem älteren Kaufobjekt ist deshalb zu klären, ob ein entsprechender Bericht erforderlich und vorhanden ist, welche Feststellungen darin getroffen wurden und welche Maßnahmen möglicherweise noch ausstehen. Nicht jede ältere Wohnung lässt sich allein aufgrund ihres Alters identisch beurteilen: maßgeblich sind Gebäudeart und die konkret geltenden Pflichten.

Was vor der Unterschrift klar sein sollte

Aus Hectors Schilderungen ergibt sich eine praktische Prüfreihenfolge: Stimmen Kataster, Grundbuch und der tatsächliche Bestand hinreichend überein? Ist der gewünschte Umbau überhaupt zulässig? Welche baulichen Mängel oder technischen Folgearbeiten sind erkennbar? Was kostet das gesamte Vorhaben einschließlich Sanierung, Erdarbeiten oder zusätzlicher Installationen? Und passt der Standort auch unter Klima- und Risikogesichtspunkten?

Diese Fragen ersetzen keine individuelle technische oder rechtliche Prüfung. Sie helfen aber, den richtigen Zeitpunkt dafür zu erkennen: möglichst bevor eine Reservierung oder andere bindende Vereinbarung unterschrieben wird. Gerade bei einem Immobilienkauf in der Region Valencia kann das mehr wert sein als jede spätere Überraschung.

Einordnung & Quellen

Dieser Beitrag basiert auf dem Klartext-Gespräch mit Architekt Hector Alamar. Beispiele, Kosteneinschätzungen und Planungserfahrungen sind als Aussagen aus seiner beruflichen Praxis gekennzeichnet. Ergänzende Hinweise zu Registern, Karten und Gebäudeberichten wurden anhand offizieller Stellen eingeordnet.

Hinweis: Die Informationen dienen der allgemeinen redaktionellen Orientierung. Sie ersetzen weder eine individuelle bautechnische Untersuchung noch rechtliche, notarielle oder steuerliche Beratung. Bei einem konkreten Kauf sind insbesondere die zuständigen örtlichen Stellen und qualifizierte Fachleute einzubeziehen.